Les Syndics: Quels contrats doivent il proposer?

Depuis le 1er juillet 2010, tous les syndics de France doivent proposer à chaque copropriété un contrat de gestion présenté de façon uniforme, selon l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 (Journal Officiel du 21 mars 2010).Ce changement donne l'occasion de revenir sur les droits et les devoirs du syndic envers la copropriété.

Les engagements du syndic. La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 19 mars 1967 détaillent les devoirs du syndic. Mandaté par la copropriété, ce professionnel a pour mission de défendre les intérêts de cette dernière. Son rôle consiste à faire respecter le règlement de copropriété et à faire appliquer les décisions votées en assemblée générale. De plus, ce professionnel s’occupe de la gestion quotidienne de l’immeuble, veille à sa conservation et à son entretien. C’est également lui qui gère les comptes de l’immeuble, assure le paiement du personnel, s’occupe de la répartition des charges et de leur recouvrement auprès des copropriétaires, récupère les éventuelles avances et provisions spéciales pour travaux et établit le budget prévisionnel du syndicat de copropriété. Quant à la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000, elle exige la tenue d’un « carnet d’entretien ». Si besoin, le syndic est en mesure de représenter la copropriété dans tous les actes civils et de justice. Ce professionnel a aussi l’initiative des décisions en cas de travaux urgents pour la sauvegarde de la construction. Une astuce pour sélectionner son professionnel : ce dernier doit offrir de solides garanties à ses mandataires, les copropriétaires, comme de disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle et d’une protection sur la garantie des fonds placés.

Les nouveautés de l’arrêté Novelli. Pour résumer, cette réglementation donne l’occasion de remettre de l’ordre dans les contrats en offrant plus de lisibilité et de moyens de comparaison pour le consommateur. Cet arrêté fixe une liste minimale de tâches obligatoires à mentionner dans tout contrat de syndic. Au nombre de 55, ces prestations, dites « courantes » sont facturées sous forme d’un forfait annuel payable par la copropriété. Pour la première fois, tous les mandats proposés sur le marché doivent afficher une présentation homogène. Le décret précise que seuls les services ne figurant pas dans cette liste pourront être facturés en supplément par le syndic. Applicable depuis le 1er juillet 2010, cette mesure n’a pas bouleversé les pratiques des grands acteurs du métier de syndic qui appliquaient depuis quelques mois ou années des dispositions analogues à celles de l’arrêté. Tous les contrats de syndic sont concernés : ceux qui viennent d’être signés à l’occasion d’un changement de syndic, comme ceux en cours et ceux en passe d’être reconduits. A cette occasion, un nouveau contrat sera émis sous la forme « imposée ».

Ce nouvel « affichage » va-t-il unifier les prix ? Cet arrêté n’est en aucun cas une réglementation des honoraires des syndics, qui restent libres. Il s’agit davantage d'une réglementation de la publicité des honoraires de cette profession très décriée. Attention, la liste minimale des tâches courantes n’est pas limitative. Elle peut, si besoin, être enrichie par le professionnel qui affichera alors un forfait plus élevé.

Comment changer de syndic ? La décision est prise en assemblée générale de copropriété et adoptée par un vote à la majorité absolue définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit de la majorité des tantièmes (ou « millièmes ») détenus par tous les copropriétaires présents, représentés ou absents. Pour changer de syndic, il faut préparer cette décision bien en amont de l’assemblée générale.

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