Le ravalement: une date clef dans la vie d'un immeuble.

Ravaler la façade participe à la valorisation d’un patrimoine immobilier. Nos conseils pour bien préparer ces travaux importants.

Repoussé et redouté, le ravalement est la bête noire des copropriétaires. Plusieurs années sont parfois nécessaires pour le faire accepter de tous. C’est vrai qu’une fois votés, ces travaux doublent ou triplent les charges de l’immeuble pendant quelques années.

Selon l’état de dégradation des murs extérieurs, de la taille de l’immeuble, et du nombre d’appartements, la facture oscille entre 2 500 et 10 000 euros par copropriétaire. Cette dépense n’est pas neutre et doit être prévue dans votre budget.

Nécessaire, ce « grand nettoyage » participe à la préservation d’un édifice et le valorise. Cette opération se déroule tous les 15 à 30 ans.

Quelle périodicité?

C’est une fausse idée de penser qu’un ravalement est obligatoire tous les dix ans! Cette décision relève du libre choix de la copropriété. En général, une telle intervention se réalise tous les 15 à 30 ans.

Parfois, le ravalement est fortement encouragé par certaines mairies ou communauté de communes. Cela peut être le cas pour un immeuble situé dans un quartier protégé, un secteur historique ou dans une zone d’Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH).

A savoir : une politique municipale de réhabilitation à l’échelle d’un quartier vise à terme à le revitaliser, à améliorer sa réputation et valoriser son image.

Même si l’immeuble ne se situe pas dans un des secteurs évoqués précédemment, les services de la mairie peuvent adresser un courrier au syndic de l’immeuble afin de signaler l’état de décrépitude de la façade et demander à la copropriété de se saisir du problème.

Comment financer?

Débourser 2 500 à 10 000 euros pour un ravalement oblige certains copropriétaires à recourir au crédit pour payer la note.

• Chacun peut dénicher en « solo » un financement sur mesure à un taux négocié auprès de sa banque. Un prêt personnel, épargne logement ou patronal (1 % logement) fait l’affaire. L’éco-PTZ est aussi une option possible notamment pour une isolation thermique de la façade.

• Une solution collective de financement est aussi envisageable. Le syndic peut proposer un prêt spécial pour ces travaux et accessible à tous les copropriétaires. Cette option est facultative.

Pour des montants importants, certains prêteurs spécialisés (comme le Crédit Foncier) proposent des conditions intéressantes : des taux entre 4 % et 5 %, sans garantie hypothécaire, avec des assurances décès bon marché et parfois pas de pénalités financières en cas de remboursement anticipé. En général la durée du crédit va de 5 à 7 ans.

A savoir : Il n’existe pas de solidarité financière entre les copropriétaires emprunteurs, autrement dit celui qui ne paie pas ne met pas en péril les autres, ni la copropriété.

N’oubliez pas de profiter des éventuelles aides municipales pour ce type de travaux ! Le syndic doit être au courant.

Comment programmer ces gros travaux?

Le ravalement constitue une date importante dans la vie d’un immeuble. Pour passer cette étape avec succès, mieux vaut maîtriser les trois phases : la préparation et la réalisation du chantier et la livraison des travaux. Explications.

* Avant le chantier

Avant de demander de façon anarchique des devis, le conseil syndical, avec l’aval de l’assemblée générale, doit commencer par missionner un professionnel indépendant (architecte, ingénieur, ou bureau d’études) pour réaliser un diagnostic.

Outre le type de traitement à engager sur la façade, sa mission va consister à vérifier l’étanchéité du bâtiment, à envisager s’il y a besoin de procéder à la réfection des gouttières, au scellement des gardes corps ou à la restauration des corniches.

Le ravalement ne se borne pas à une opération esthétique du bâtiment, il participe à l’entretien et à la sécurisation du bâti.

Une fois l’audit détaillé réalisé, le technicien liste les travaux à réaliser et hiérarchise les degrés d’urgence. Il soumet ses conclusions à la copropriété qui statuera en assemblée générale (AG). Son travail est payé forfaitairement et varie de 3 000 à 6 000 euros selon la technicité du bâtiment.

Dans le cadre de simples travaux d’entretien de façade, le vote d’un ravalement s’effectue à la majorité « simple ». Elle requiert la majorité des voix des personnes présentes ou représentées en assemblée générale.

En revanche, en cas de travaux lourds comme l’étanchéité, la majorité « absolue » est nécessaire. Elle doit comptabiliser au moins la moitié de la totalité des voix de l’ensemble des copropriétaires plus une.

Lors du vote, les copropriétaires précisent la période de réalisation du chantier, fixent la date et le nombre d’appels de fonds.

A savoir : Contrairement aux frais d’ascenseurs, le ravalement concerne tous les copropriétaires, même ceux qui disposent d’un appartement sur cour. La quote-part de chacun est calculée sur la base des tantièmes.

Près de deux ans de préparation sont nécessaires pour engager ces « grands travaux ». Si tous les copropriétaires sont d’accord, il faut en discuter et décider pendant au moins deux assemblées générales annuelles consécutives.

* Pendant le chantier

Après avoir voté le principe du ravalement, l’AG peut décider de mandater un professionnel, (éventuellement celui qu’il a missionné pour le diagnostic), pour endosser le rôle de maître d’œuvre pendant les travaux.

A lui de constituer le cahier des charges, de lancer les appels d’offre, de réceptionner les 4 ou 5 devis demandés et de les juger. Mais c’est toujours à l’AG de voter et décider. Cette intervention extérieure est facturée entre 7 et 9 % du montant des travaux.

Le chantier peut durer deux à trois mois pour un petit immeuble et jusqu’à deux ans pour des grandes résidences des années 70 avec plusieurs bâtiments.

Une chose est sûre pour éviter toute surprise: le contrôle du maître d’œuvre doit être régulier. En cours de chantier, il s’assure du bon déroulement des travaux. Il s’informe aussi des imprévus ou difficultés et tente de trouver des solutions alternatives. A lui aussi de contrôler la bonne exécution du devis.

* Après le chantier

Une fois les échafaudages démontés et les pots de peinture remisés, mieux vaut être vigilant sur la façon dont va évoluer et « vieillir » la façade.

Pendant deux ans, les éventuels désordres de peinture sont couverts. La copropriété est aussi protégée en cas de sinistres éventuels dans le cadre de la garantie dommage ouvrage et cela pendant une durée de dix ans.

Toutefois cette garantie fonctionne à condition toutefois d’avoir souscrit cette couverture avant le début des travaux.